eye                     
   
 

Экономическая газета "Биржа", 3 марта 2012 г. № 26 (1437)

С принятием в республике Закона «О риэлторской деятельности», вступившего в силу с 23 июня 2011 года деятельность по организации торгов объектами недвижимости и правами на них стала подпадать под одну из разновидностей риэлторской деятельности. Организации, а также биржи, ранее занимавшиеся организацией торгов объектами недвижимости, должны были получить лицензию на право осуществления риэлторской деятельности и преобразоваться в риэлторские организации в соответствии с законодательством.

В соответствии с требованиями вышеупомянутого Закона и, в целях совершенствования деятельности юридических лиц с участием государственных организаций, осуществляющих реализацию недвижимого имущества и других активов при процедурах банкротства, приватизации и исполнения судебных и иных актов принято Распоряжение Кабинета Министров Республики Узбекистан от 24 июня 2011 года за № 403-ф, в соответствии с которым ЗАО «Республика кўчмас мулк биржаси», ГУП «Республика мулк-аукциони», ООО «Тошкент шаҳар муниципал биржа маркази» и ООО «Пойтахт аукцион» обязаны были преобразоваться в риэлторские организации либо прекратить осуществление операций с объектами недвижимости.

 В этой связи учредителями ООО «Тошкент шаҳар муниципал биржа маркази» и ООО «Пойтахт аукцион» было принято решение о добровольной ликвидации в установленном законодательством порядке.

Акционерами ЗАО «Республика кўчмас мулк биржаси» принято решение:

  • о преобразовании общества в ЗАО «Республика мулк маркази», основным направлением деятельности которого должны стать организация торгов долями в уставных фондах хозяйственных обществ, автотранспортными средствами, оборудованием и прочим имуществом, не относящимся к недвижимости;
  • об учреждении ЗАО «Республика мулк маркази» риэлторской организации ООО «Кўчмас мулк савдо хизмати» с филиалами во всех регионах республики для осуществления риэлторской деятельности.

Для чего понадобились указанные преобразования?

  • Во-первых, для сохранения бизнеса, в целях приведения в соответствие с требованиями Закона Республики Узбекистан «О риэлторской деятельности».
  • Во-вторых, для приведения в соответствие механизма биржевых и аукционных торгов техническим и технологическим особенностям и возможностям бирж и специализированных аукционных организаций.

Дело в том, что техника, да и технология проведения торгов на бирже и специализированной аукционной организации имеют существенные принципиальные отличия. Также, еще одной проблемой рынка недвижимости является проблема отсутствия в законодательстве ясности по вопросам проведения торгов и, в частности, недвижимостью. Не разобрав эти отличия, невозможно говорить о значении данных преобразований в частности, и о значении Закона «О риэлторской деятельности» в целом.

Требования к проведению торгов установлены Гражданским Кодексом Республики Узбекистан (в статьях 379-381).

В соответствии со ст. 379 «Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация. Специализированная организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени».

Таким образом, собственник вещи или обладатель имущественного права может сам выступить в качестве организатора торгов. Например, если какое-либо лицо имеет намерение продать недвижимость, оно может само провести торг по продаже этой недвижимости. Но законодательством предусмотрено и другое право. В том случае, когда, по тем или иным причинам, лицо не в состоянии само проводить торги, оно может обратиться в организацию, специализирующуюся на проведении таких торгов. Для этого ему нужно лишь заключить с этой организацией договор, где изложить все требуемые условия продажи. В этих двух вариантах есть одно существенное различие. В том случае, когда лицо само проводит торг, оно самостоятельно несет все риски и всю ответственность за его результаты. В случае же заключения договора со специализированной организацией, все риски и ответственность за его исполнение, несет эта организация.

Этот момент становится особенно важным, когда речь идет о продаже недвижимости. Бывает так, что у того или иного гражданина дом или квартира представляет собой единственное имущество, нажитое им за долгие годы. И риск лишиться его имеет жизненно важное значение. Поэтому, если этот гражданин решает продать свой дом самостоятельно, он должен отчетливо понимать, что в случае неудачи, ему придется винить никого иного, кроме себя самого. Если же, он заключает договор на оказание услуги по организации торгов на его дом со специализированной организацией, и излагает там все свои требования, включая сумму, которую он хочет получить за свой дом, форму, условия и сроки оплаты и т. п., то за все это теперь несет ответственность данная специализированная организация. А в случае, если она из-за невыполнения условий этого договора нанесла ущерб данному собственнику, то у него (собственника) есть возможность потребовать у этой организации возмещения причиненного ущерба в судебном порядке. В этом плане Закон «О риэлторской деятельности» защищает собственника имущества – потребителя этих услуг.

В вышеупомянутой статье Гражданского Кодекса отмечается, что:

«Торги проводятся в форме аукциона или конкурса.

Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом. Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признается несостоявшимся».

Таким образом, законодательством устанавливается, что эти торги проводятся либо в форме аукциона, либо в форме конкурса. При этом, под аукционом понимается форма торгов, в которых присутствует один (исключительно!) продавец (собственник имущества или обладатель имущественного права на него) и много потенциальных покупателей. Как правило, в такой форме торги проводятся путем постепенного повышения цены имущества до тех пор, пока из всех покупателей не останется только один, который предложил самую высокую цену. Именно он объявляется победителем аукциона. В случае проведения торга в форме конкурса, действия участников носят иной характер. Как правило, организаторы конкурса производят сбор предложений от конкурсантов и победителем объявляется тот, кто предложил наиболее приемлемые и выгодные условия. Чаще всего конкурс проводится в том случае, когда кроме цены имущества требуется соблюсти дополнительные обязательства, например, сохранение профиля деятельности, техническая модернизация, проведение ремонтных работ и т. п. При этом, и аукцион и конкурс признаются состоявшимся только в том случае, когда на торгах участвовало два и более участника.

Согласно ст. 380 Гражданского Кодекса «Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели». Это, также важное положение, так, как организатор торгов должен уточнить у собственника имущества, желает ли он, чтобы аукцион (конкурс) был открытым или закрытым».

Еще одно очень важное положение, нарушение которого часто является предметом оспаривания правильности проведения торгов, состоит в том, что «Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, а также сведения о начальной цене».

То есть, данное положение накладывет на организатора торгов конкретные обязательства по опубликовыванию в средствах массовой информации извещения о предстоящих торгах не менее чем за тридцать дней. Расходы по этим публикациям несет организатор торгов. Это, также необходимо учитывать собственнику имущества, так как данные расходы ложатся на стоимость услуг по организации торгов для него. Конечно, чем обширнее публикации, и чем чаще они происходят, тем больше участников можно собрать на торги, а, значит, получить, возможно, большую цену. Но, при этом, соответственно, повышается стоимость услуг со стороны организатора торгов. При этом еще неизвестно, будет ли получена на торгах требуемая цена, или нет, а платить за оказанную услугу организатору торгов собственнику имущества все равно придется.

Также в статье 380 ГК РУз устанавливается ряд процедурных моментов, связанных с оформлением результатов торгов. Все требования являются обязательными для исполнения всеми участниками. Об этом говорится в статье 381:

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В чем же отличие описанных выше торгов от биржевых торгов? Прежде всего, необходимо отметить, что в Гражданском Кодексе Республики Узбекистан отсутствует понятие «биржевые торги». Понятие «биржевые торги» имеет место в Законе Республики Узбекистан «О биржах и биржевой деятельности». В частности, в статье 20 данного Закона говорится следующее:

Биржевые торги - торги биржевым товаром, организуемые биржей в соответствии с правилами биржевой торговли. Согласно того же закона «биржевым является товар определенного рода и качества, в том числе стандартный контракт на товар, допущенный в установленном порядке к биржевым торгам. Биржевым товаром не могут быть земля, ее недра, воды, иные природные ресурсы, объекты культурного наследия и интеллектуальной собственности, а также имущество, изъятое из гражданского оборота в соответствии с законодательством».

Исходя из положений статьи 8, получается, что, под биржевой товар не подпадают считанные товары и подавляющая часть товаров все-таки может претендовать на название «биржевого». Тогда, возникает вопрос: чем торги с таким товаром отличаются от аукционов?

Таким образом в законодательстве Узбекистана отсутствуют четкие дефиниции биржевых торгов и аукционов. Поэтому на наш взгляд, на законодательном уровне необходимо было бы внести четкие различия между биржевыми и аукционными торгами.

Обобщая опыт работы ведущих зарубежных бирж и аукционов мы выделили следующие основные отличия между ними.

Биржевые торги проводятся биржами ежедневно. В отличие от биржевых торгов, организаторы аукционов проводят аукционы нерегулярно, время от времени, по мере необходимости.

Биржевые торги всегда являются открытыми торгами, в отличие от аукционов и конкурсов, которые могут быть как открытыми, так и закрытыми.

Биржа, в отличие от обычного организатора торгов, не имеет договорных отношений с собственником вещи или обладателем имущественного права и не выступает от их имени или от своего имени. Последнее ограничение, также отражено в статье 22 Закона «О биржах и биржевой деятельности», которая гласит, что:

Биржевые сделки не могут осуществляться от имени и за счет биржи.

Биржа создает условия для биржевых торгов. Непосредственными участниками биржевых торгов являются так называемые члены биржи – самостоятельные юридические лица, купившие или получившие в установленном биржей порядке брокерское место на этой бирже (статья 16 Закона «О биржах и биржевой деятельности»), представляющие интересы своих клиентов и действующие по договорам поручения или комиссии (брокеры), или действующие от своего имени и за свой счет (дилеры). В качестве клиента члена биржи может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права. При этом биржа не несет ответственности перед собственником имущества или обладателем имущественного права за результаты торгов, так как не является участником торгов и не имеет с ним договорных отношений.

Из практики работы зарубежных бирж видно, что объектом торгов на них являются не любые товары, а только товары стандартные однородные, имеющие неизменные характеристики от партии к партии, реализуемые оптовыми партиями без предварительного осмотра, сделки по которым заключаются регулярно на ежедневной основе.

На биржах присутствуют множество, как продавцов, так и покупателей. В то время как на обычных аукционах продавец – один, а покупателей – не менее двух. При этом, в процессе биржевых торгов продавцы и покупатели могут меняться местами. Например, тот участник, который только что купил товара, может тут же продать его и наоборот. В случае же аукционного торга, позиции и продавца и покупателя зафиксированы.

Кроме того, на биржевых торгах, сам товар может многократно и покупаться и продаваться, то есть переходить из рук в руки в течение одной и той же торговой сессии. Поэтому биржу называют еще местом, где происходит обращение товара. На аукционных торгах товар продается только один раз, то есть меняет своего владельца один раз. Повторная перепродажа тут же на этих же торгах невозможна по определению и является нонсенсом.

Как видно из мировой биржевой практики, на биржевых торгах, реальной поставкой реального товара заканчиваются не более 1-2% всех сделок, а остальные закрываются посредством денежных взаиморасчетов. Тогда возникает вопрос, а ради чего тогда проводятся такие торги, на которых ничего не покупается и ничего не продается? На самом деле это – ключевой вопрос, который дает ответ на многие вопросы. На самом деле на биржевых торгах, по сути дела покупается или продается ценовая разница. А покупка товара является совершенно излишней процедурой, так как купить (а, равно как и продать) товар, можно безо всякой биржи, причем быстрее и легче. Вопрос в другом – по какой цене купить (продать)? Вот на него-то и отвечает биржа. Иными словами биржа проводит торги, которые потому и называются биржевыми, лишь с одной целью – определить рыночную цену биржевого товара. Вспомните биржевые сводки в ежедневных вечерних новостях.

Если биржевой товар стандартный и заранее известно, что он присутствует на торгах постоянно, если на торгах участвуют много и покупателей и продавцов, которые, кроме того, в ходе торгов могут меняться местами, если сами торги проходят каждый день, если участники торгов каждый день одни и те же, то отпадает необходимость в этом случае давать сообщения о торгах в средствах массовой информации.

Кроме того, в законодательстве Республики Узбекистан, регулирующем биржевую деятельность, отсутствует требование к опубликованию объявления о предстоящих биржевых торгах в средствах массовой информации.

Попробуем свести все вышесказанное, для большей наглядности, в следующую таблицу.

Признаки аукционных и биржевых торгов

Признаки торгов

Аукционные торги

Биржевые торги

Характер товара

Без ограничений, любые товары, допущенные к гражданскому обороту

Товары стандартные однородные, имеющие неизменные характеристики от партии к партии, реализуемые оптовыми партиями без предварительного осмотра

Регулярность проведения

Время от времени

Ежедневно

Соотношение продавцов и покупателей

Один продавец, покупателей не менее двух

Множество и продавцов и покупателей

Позиция продавца и покупателя на торгах

Продавец всегда остается продавцом, покупатели всегда остаются покупателями

Продавцы и покупатели могут меняться местами в ходе торгов

Результат торгов

Факт реализации товара

Ценообразование

Передача товара от продавца к покупателю после торгов

Происходит в обязательном порядке

Практически отсутствует

Присутствие/исчезновение товара после торгов

Исчезает с торгов

Присутствует ежедневно

Необходимость публикации информации о предстоящих торгах

Необходимо

Нет необходимости

Участники торгов

Все желающие

Члены биржи

Открытость торгов

Могут быть как открытыми, так и закрытыми

Только открытые

Договорные отношения организатора торгов с собственником имущества

Имеются

Отсутствуют

Смена собственника имущества во время торгов

Один раз

Многократно

В заключении, хотелось добавить, что более четкое разграничение биржевых и аукционных торгов на законодательном уровне снимет значительное количество спорных вопросов на практике, повысит правовую защищенность участников сделок с недвижимостью, будет способствовать его поступательному развитию.
Алишер НУРМАТОВ,
ведущий специалист Управления лицензирования
оценочной, биржевой и риэлторской деятельности
Экономическая газета "Биржа", 3 марта 2012 г. № 26 (1437)

??????? Orphus